 Le vocabulaire de base de la copropriété | Acte extrajudiciaire: Il s'agit tout simplement d'un acte (ou "exploit") d'huissier. Une mise en demeure par acte extrajudiciaire se distingue d'une mise en demeure par lettre recommandée avec AR. La loi prévoit précisément les cas où l'acte d'huissier est obligatoire.
Adjudication (vente par): Il s'agit d'une vente aux enchères de lots qui ont fait l'objet d'une "saisie immobilière" (pour non paiement des charges).
Annexion: Appropriation sans autorisation de l'assemblée générale d'une partie commune.
Aliénation: Dans l'expression "aliénation des parties communes", le mot signifie vente ou attribution en jouissance exclusive.
Appels de fonds: Il s'agit des sommes qui sont demandées aux copropriétaires, soit pour régler leurs charges (appels de charges), soit pour régler des travaux ou toute autre dépense.
Assemblée générale ordinaire: L'assemblée annuelle obligatoire.
Assemblée générale extraordinaire: Il s'agit de toute assemblée qui n'est pas … ordinaire. A noter: on peut débattre de tous les problèmes souhaités en assemblée générale extraordinaire. Les règles de convocation, déroulement des votes, etc. sont exactement les mêmes que pour les assemblées générales ordinaires.
Associés: Il s'agit la plupart du temps:
- soit des membres d'une ASL (association syndicale libre)
- soit des membres d'une SCI (société civile immobilière)
Avance permanente de trésorerie: Il s'agit ni plus ni moins que du "fonds de roulement".
Balance: C'est le document comptable qui permet de faire le point des crédits et des débits et permet donc de savoir si le solde est négatif ou positif. Il est préférable de parler de "situation de trésorerie".
Budget prévisionnel: C'est le budget établi en début d'exercice et qui permettra de calculer les appels de fonds provisionnels.
Carence: On parle de "carence" du syndic, quand celui-ci ne fait pas son travail. La loi prévoit le possibilité de faire nommer un administrateur judiciaire pour faire à la place du syndic quelque chose qu'il ne veut pas faire.
Charges récupérables: Cette expression désigne les charges locatives qu'un copropriétaire bailleur peut " récupérer " sur son locataire.
Clause: Une clause est une disposition d'un règlement ou d'un contrat. On parlera des clauses du règlement de copropriété ou d'un contrat de service.
Délégation de pouvoirs: Une personne peut "donner son pouvoir" à une autre sur tel ou tel point précis.
Délibération: Sont ainsi appelées les décisions des assemblées générales ayant donné lieu à des votes. On parlera de la 6ème délibération de l'assemblée du …
Dépens: Une personne qui dans un procès est "condamnée aux dépens" est celle qui doit payer les dépens. Ceux-ci sont constitués essentiellement par les frais d'huissier (assignation, signification …).
Destination de l'immeuble: C'est la notion la plus floue du droit de la copropriété. Il s'agit de l'âme de l'immeuble. Ex: l'immeuble est à destination exclusive d'habitation. Droit d'usage privatif: un bien peut ne pas vous appartenir bien que vous ayez le droit d'en jouir seul. Ce droit peut être:
- cessible,
- assorti d'un droit de faire des travaux.
Emargement: Pour convoquer une personne à une assemblée générale il est possible de lui faire signer un papier dans lequel elle reconnaît avoir reçu une convocation. On dit émarger parce que la personne signe dans la marge.
Etat descriptif de division: Belle expression qui signifie liste des lots d'une copropriété avec ce qu'ils comprennent.
Exonération: Sont exonérés de charges ceux qui ne sont pas appelés à y participer.
Feuille de présence: C'est la feuille que l'on doit obligatoirement signer en début de séance aux assemblées générales.
Fichier immobilier ou fichier des hypothèques: C'est le fichier tenu par l'administration (conservation des hypothèques) qui permet, par immeuble, d'obtenir:
- la liste des copropriétaires,
- les actes de vente,
- les baux commerciaux,
- les états exacts des hypothèques de chacun des lots.
Fonds de roulement: C'est la somme qui est versée, dans certains cas, par chaque copropriétaire pour constituer le fond de trésorerie permanent d'une copropriété. Ce fond n'est pas obligatoire.
Gérant de biens:
Très souvent les copropriétaires appellent le syndic "gérant"; Il s'agit d'une erreur: le syndic est l'administrateur des parties communes, le gérant est l'administrateur des biens mis en location,
le gérant désigne le gestionnaire des sociétés civiles immobilières, qui peut être un professionnel ou un associé.
Hypothèque: L'hypothèque est la garantie que prend un créancier sur un bien immobilier (un lot). Ainsi, en cas de vente de ce lot, si vous avez pris une hypothèque, vous serez remboursé de votre créance par le notaire.
A noter qu'il existe des hypothèques privilégiées (comme celle du Trésor public). Cela peut, dans certains cas, réserver des surprises.
Indivision: Un lot en indivision est un lot qui appartient à plusieurs personnes à la fois (héritage ou achat en indivision, par exemple des concubins). Toute indivision doit avoir un représentant (appelé gérant).
Inscription hypothécaire: Pour "prendre" une hypothèque sur un lot, il faut faire "inscrire cette hypothèque" au fichier des hypothèques, d'où l ‘expression.
Lot: Pour dire vite, disons que le lot est une partie privative individualisée dans une copropriété: cave, grenier, logement, boutique. On parle, pour des raisons pratiques, des lots principaux (logement, boutique, bureau) et des lots annexes (parking, cave, …).
Mandat: C'est le pouvoir donné par un copropriétaire à une autre personne, pour le représenter en assemblée générale.
A noter qu'on distingue entre le mandat libre (le mandataire fait ce qu'il veut) et le mandat impératif (le mandataire donné précisément ses instructions de vote).
Mutation: Ce mot signifie qu'il y a changement de propriétaire (vente ou héritage).
Millième: Mot le plus spécifique du régime de la copropriété. Cette notion permet de connaître la valeur relative de chaque lot et la part que chaque lot doit acquitter en charges.
A noter: Millièmes, tantièmes, quantièmes sont des expressions qui veulent dire la même chose.
Nu-propriété: Dans un bien immobilier il peut y avoir la dissociation entre le droit d'usage (usufruit) et le droit de propriété, alors appelé nu-propriété.
Nullité: "Agir en nullité" d'assemblée générale ou de certaines délibérations d'assemblée générale, c'est saisir le tribunal pour obtenir que le juge annule l'assemblée générale ou certaines délibérations.
Participation différée: En cas de travaux d'amélioration, certains copropriétaires peuvent demander à bénéficier d'un paiement étalé sur 10 ans.
Prescription: Un délai de prescription est un délai au delà duquel on ne peut plus agir contre quelqu'un (qui n'a pas payé ses charges par exemple).
Prorata temporis: Cette expression latine veut dire "en fonction du temps écoulé". On répartira les charges d'un trimestre "prorata temporis" entre vendeur et acheteur en fonction du temps pendant lequel chacun aura été copropriétaire.
Provision de charges: Dans les copropriétés où les charges ne sont pas payées en fonction des dépenses réelles, les copropriétaires payent chaque trimestre des provisions des charges (en fonction du budget prévisionnel voté), ces provisions étant régularisée en fin d'exercice.
Quantième: (voir millième).
Quitus: C'est l'approbation de la gestion d'un syndic. On vote le quitus ou on donne le quitus. On peut d'ailleurs ne voter qu'un quitus partiel.
Quorum: Avant 1965 il fallait, pour qu'une assemblée générale délibère valablement, qu'un minimum de copropriétaires soit présent. Ce n'est plus le cas dans la loi (mais les règlements peuvent ignorer ce quorum). Par contre il y a certaines décisions qui nécessitent un minimum de présence.
Quote-part: Cette expression veut simplement dire: la part que chacun doit payer (en fonction des millièmes). On dit: sa quote-part de charges.
Rapprochement bancaire: Quand une copropriété dispose d'un compte bancaire séparé, il est possible que le solde de trésorerie ne corresponde pas au solde bancaire en fin d'exercice : cela tient à divers facteur possibles (chèques émis et non encaissés, chèques reçus et non déposés). Le rapprochement bancaire est l'opération qui consiste à expliquer la différence entre les deux chiffres.
Règlement de jouissance: Dans les SCI le règlement qui définit les droits et obligations et indique les quotes-parts de charges s'appelle un règlement de jouissance. Celui-ci devient automatiquement un règlement de copropriété quand la SCI se transforme en copropriété.
Situation de trésorerie: C'est le document comptable qui fait le point des dettes et des créances d'une copropriété et permet donc de connaître la situation exacte de la copropriété.
Syndicat de copropriété: Syndicat est un mot grec qui veut dire "regroupement". Le syndicat des copropriétaires = l'ensemble des copropriétaires. Ne pas confondre syndicat et syndic (le gestionnaire de la copropriété).
Tantièmes: Voir millièmes.
Usufruit: Voir nu-propriété.
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